Η ΦΥΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ ΕΠΙ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ (αρ. 4 παρ. 1, 2 ν. 3127/2003)

Γράφει ο Σίσκος Παναγιώτης

Δικηγόρος, ΜΔ ΠοινΔικ ΑΠΘ

Το συγκεκριμένο άρθρο πραγματεύεται τη φύση της χρησικτησίας κατά ακινήτων του δημοσίου, όπως προβλέπεται στο άρθρο 4 παρ. 1, 2 ν. 3127/2003, καθώς και την πρακτική σημασία αυτής ενόψει  της ρύθμισης του άρ. 6 παρ. 3 υποπερ. ββ ν. 2664/1998. 

Οι διατάξεις των παραγράφων 1 και 2 του άρθρου 4 του Ν. 3127/2003 προβλέπουν ότι 1. Σε ακίνητο που βρίσκεται μέσα σε σχέδιο πόλεως ή μέσα σε οικισμό που προϋφίσταται του έτους 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων, που έχει οριοθετηθεί ο νομέας του θεωρείται κύριος έναντι του Δημοσίου, εφόσον: α) νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, αδιαταράκτως για δέκα (10) έτη το ακίνητο με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία υπέρ του ιδίου ή του δικαιοπαρόχου του που έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί μετά την 23.2.1945 εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη, ή β) νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού το ακίνητο αδιαταράκτως για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη. Στο χρόνο νομής που ορίζεται στις περιπτώσεις α και β προσμετράται και ο χρόνος νομής των δικαιοπαρόχων που διανύθηκε με τις ίδιες προϋποθέσεις. Σε κακή πίστη βρίσκεται ο νομέας εφόσον δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 1042 ΑΚ

2. Οι διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου εφαρμόζονται για ακίνητο εμβαδού μέχρι 2.000 τ.μ. Για ενιαίο ακίνητο εμβαδού μεγαλύτερου των 2.000 τ.μ. οι διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου εφαρμόζονται μόνο εφόσον στο ακίνητο υφίσταται κατά 32.12.2002 κτίσμα που καλύπτει ποσοστό τουλάχιστον 30% του ισχύοντος συντελεστή δόμησης στην περιοχή".

Από την άλλη, ο νόμος του κτηματολογίου (ν. 2664/1998), στο άρ. 6 παρ. 3 περ. α υποπερ.  ββ προβλέπει  ότι «Κατ` εξαίρεση όσων ορίζονται στην περίπτωση α`, όταν πρόκειται για διόρθωση αρχικής εγγραφής επί γεωτεμαχίου με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» κατά την έννοια της παραγράφου 1 του άρθρου 9 και ο δικαιούχος επικαλείται ως τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία, ασκείται η αγωγή της παραγράφου 2 που απευθύνεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου».

Ο χαρακτηρισμός της φύσης της χρησικτησίας επί των κτημάτων του δημοσίου, ως τακτικής ή έκτακτης φαίνεται να διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στα πλαίσια του άρ. 6 παρ. 3 υποπερ. ββ ν. 2664/1998 το οποίο ορίζει ότι σε περίπτωση που ο νομέας για ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη επικαλείται έκτακτη χρησικτησία απαιτείται η εκδίκαση της σχετικής αίτησης όχι με την εκουσία δικαιοδοσία αλλά βάσει των διατάξεων της αμφισβητούμενης δικαιοδοσίας.

Ο νομοθέτης κάνοντας λόγο εν προκειμένω για "έκτακτη χρησικτησία" είχε προφανώς υπόψη του την περίπτωση του άρ. 1045 όπου ούτε νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος απαιτείται ούτε καλή πίστη του νομέα είναι απαραίτητη.

Τίθεται λοιπόν το ζήτημα εάν η παραπάνω περιγραφόμενη χρησικτησία του ν. 3127/2003 που αφορά τα ακίνητα του δημοσίου είναι τακτική ή έκτακτη. 

Έχει εκφραστεί η άποψη[1]  ότι η περίπτωση α) του άρθρου 4 του ως άνω νόμου χαρακτηρίζεται ως τακτική χρησικτησία ενώ  η περίπτωση β) του άρθρου 4 του ως άνω νόμου χαρακτηρίζεται ως  έκτακτη χρησικτησία. 

Ωστόσο, οι περιπτώσεις α) και β) φαίνονται τελείως διαφορετικές από την περίπτωση της τακτικής και έκτακτης χρησικτησίας του ΑΚ, αντίστοιχα.  Πέρα από το γεγονός ότι ο εν λόγω νόμος αναφέρεται σε  κατηγορίες ακινήτων ευρισκομένων σε ειδικές τοποθεσίες (μέσα σε σχέδιο πόλεως ή μέσα σε οικισμό προϋφιστάμενο του 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων που έχει οριοθετηθεί) και ειδικής έκτασης (κατ’ άρ. 4 παρ. 2 ν. 3127/2003), επιπλέον για την περίπτωση α) του αρ 4 παρ. 1 απαιτείται  i. νόμιμος τίτλος (κατά το γράμμα του νόμου  αποκλείεται ο νομιζόμενος[2]) ii. μόνο από επαχθή αιτία, iii. μεταγεγραμμένος μετά την 23.2.1945, iv.μη ύπαρξη κακής πίστης του νομέα κατά το χρόνο κτήσης της νομής και v. 10ετής αδιατάρακτη[3] νομή συμπληρωμένη μέχρι τις 19.3.2003[4], ημερομηνία θέσης σε ισχύ του ν. 3127/2003, ενώ για την περίπτωση β) του άρ. 4 παρ. 1 απαιτείται i. 30ετής αδιατάρακτη νομή συμπληρωμένη μέχρι τις 19.3.2003 (χωρίς να αρκεί η συμπλήρωση μέχρι τη συζήτηση της αγωγής όπως επί του 1045 επ.) καθώς και ii. μη ύπαρξη κακής πίστης του νομέα κατά το χρόνο κτήσης της νομής.

Από τα παραπάνω λοιπόν συνάγεται ότι δεν φαίνεται δογματικά ορθός ο χαρακτηρισμός των περιπτώσεων χρησικτησίας κατά ακινήτων του δημοσίου ως τακτικής ή έκτακτης εκ μόνου του λόγου ότι στη μεν πρώτη περίπτωση απαιτείται τίτλος, ενώ στη δεύτερη δεν απαιτείται. Παρατηρείται μάλιστα ότι στην παραπάνω περίπτωση β) του άρ. 4 παρ. 1 ν. 3127/2003 η οποία χαρακτηρίζεται ως έκτακτη χρησικτησία απαιτείται καλή πίστη, χαρακτηριστικό αποκλειστικά της τακτικής χρησικτησίας του 1041 ΑΚ ενώ και η περίπτωση α) του άρ. 4 παρ. 1 ν. 3127/2003 είναι αμφίβολο αν μπορεί να χαρακτηριστεί ως τακτική χρησικτησία δεδομένου ότι στην τακτική χρησικτησία του αρ. 1041 ΑΚ την καλή πίστη επικαλείται και αποδεικνύει ο νομέας ενώ εδώ η καλή πίστη θεωρείται υπάρχουσα για τον νομέα και το βάρος απόδειξης της απουσίας της φέρει το δημόσιο[5]. Πρόκειται λοιπόν για δύο ιδιόρρυθμες περιπτώσεις χρησικτησίας μη δυνάμενες να χαρακτηριστούν ως τακτική ή έκτακτη χρησικτησία.

Η νομολογία δε φαίνεται να έχει ασχοληθεί ειδικά και να έχει εκφραστεί ρητά ως προς το ζήτημα εάν η παραπάνω  χρησικτησία, υπό την μορφή της περ. α και  β άρ. 4 παρ. 1 ν. 3127/2003 εντάσσεται στην περίπτωση του άρ. 6 παρ. 3 υποπερ. ββ ν. 2664/1998 που προφανώς κάνει λόγο για την έκτακτη χρησικτησία όπως αυτή είναι γνωστή στα πλαίσια του άρ. 1045 ΑΚ. Ο δικαιολογητικός λόγος πάντως της ρύθμισης του άρ. 6 παρ. 3 υποπερ. ββ ν. 2664/1998 συνάγεται από την αιτιολογική έκθεση του νόμου. Σύμφωνα με αυτή, «για λόγους ασφάλειας της δικονοµικής διαδικασίας και προάσπισης των συµφερόντων του Ελληνικού Δηµοσίου, εξαιρετικά και µόνο για τις περιπτώσεις που πρόκειται για διόρθωση αρχικών εγγραφών επί γεωτεµαχίου µε την ένδειξη «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ» και ο δικαιούχος επικαλείται ως τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία, ασκείται τακτική αγωγή που απευθύνεται κατά του Ελληνικού Δηµοσίου». Είναι προφανές ότι ο νομοθέτης  δεν αρκείται στην χαλαρότερη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας (κατόπιν υποβολής αίτησης απλώς κοινοποιούμενης στο ελληνικό δημόσιο) αλλά απαιτεί την εκδίκαση με την τακτική διαδικασία στα πλαίσια της αμφισβητούμενης δικαιοδοσίας (κατόπιν άσκησης αγωγής στρεφομένη κατά του ελληνικού δημοσίου ως εναγομένου) όταν ο νομέας ούτε καλή πίστη έχει ούτε τίτλο επιδεικνύει.

Δογματικά ορθό θα ήταν σε περίπτωση που ανακύψει τέτοιο ζήτημα να μην εφαρμόζεται ευθέως η διάταξη του άρ. 6 παρ. 3 υποπερ. ββ ν. 2664/1998 σε καμία από τις περιπτώσεις του άρ. 4 παρ. 1 ν. 3127/2003. Ωστόσο, θα μπορούσε βάσιμα να υποστηριχθεί ότι χωρεί αναλογική εφαρμογή, τουλάχιστον ως προς την περ. β) του άρ. 4 παρ. 1 ν. 3127/2003 λαμβανομένου υπόψη ότι α) σκοπός τόσο της διάταξης του άρ. 6 παρ. 3 υποπερ. ββ όσο και του άρ. 4 παρ. 1 περ. β) που θέτει αυστηρότερες προϋποθέσεις από αυτές της έκτακτης χρησικτησίας του 1045 ΑΚ είναι η προάσπιση των δικαιωμάτων του δημοσίου και β) παρόλο που το άρ. 4 παρ. 1 περ β δεν προβλέπει από δογματική άποψη αμιγώς έκτακτη χρησικτησία, πάντως ομοιάζει με αυτήν κατά το σκέλος τουλάχιστον που δεν απαιτείται ύπαρξη τίτλου.

Αλλά, κατά την άποψή μας, και η περίπτωση α) του άρ. 4 παρ. 1 ν. 3127/2003 δύναται να υπαχθεί στη ρύθμιση του άρ. 6 παρ. 3 υποπερ. ββ ν. 2664/1998 διά της αναλογίας, κατά τρόπον ώστε και ο επικαλούμενος νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία για 10ετή αδιατάρακτη νομή μέχρι τις 19.3.2003 να πρέπει να ασκήσει αγωγή κατά του δημοσίου στα πλαίσια της αμφισβητούμενης δικαιοδοσίας. Πράγματι, η αναλογική εφαρμογή θα μπορούσε εν προκειμένω να λάβει χώρα επειδή α) ο σκοπός και το πνεύμα αμφότερων των δύο διατάξεων είναι η προάσπιση των δικαιωμάτων του δημοσίου και β) είναι εξίσου απαραίτητο (όπως και στην περίπτωση του άρ. 1041 ΑΚ) και προς προστασία του δημοσίου η υπόθεση να εκδικαστεί με τα αυξημένα εχέγγυα της αμφισβητούμενης δικαιοδοσίας εφόσον εάν εκεί (δηλ. στο άρ. 1041) δεν απαιτείται καλή πίστη, αλλά και εδώ η καλή πίστη θεωρείται υπάρχουσα και προς απόδειξη της ανυπαρξίας της βαρύνεται το δημόσιο.

Εν πάση περιπτώσει, προκειμένου να διαλευκανθούν περισσότερο τα πράγματα (και να δύναται ο εφαρμοστής του δικαίου να προχωρήσει σε ευθεία εφαρμογή της διάταξης) θα άρμοζε στην προκειμένη περίπτωση μία νομοθετική τροποποίηση η οποία στο αρ. 6 παρ. 3 υποπερ. ββ ν. 2664/1998 πέρα από την έκτακτη χρησικτησία θα προσέθετε και αμφότερες τις περιπτώσεις χρησικτησίας του άρ. 4 παρ. 1 ν. 3127/2003 ώστε να προστατευθούν πληρέστερα τα ακίνητα του δημοσίου όχι μόνο διά της ύπαρξης αυστηρότερων ουσιαστικών προϋποθέσεων χρησικτησίας αλλά και  διά της εισαγωγής πληρέστερων δικονομικών εγγυήσεων για την περίπτωση που αυτά τυγχάνει να εμφαίνονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

---

[1] Βλ. Κιτσαρά σε Γεωργιάδη ΣΕΑΚ, Εισαγ. 1054- 1055 ΑΚ αρ. 10-12 και από τη Νομολογία                   

ΕφΠατρ 813/2004 σε NOMOS, ΑχαΝομολ 2010, 130

[2] Βλ. όμως Κιτσαρά σε Γεωργιάδη ΣΕΑΚ Εισαγ. 1054 αρ. 10

[3] Τον όρο «αδιατάρακτη νομή» η ΑΠ 159/2014 σε NOMOS , Αρμεν 2014, 1516 φαίνεται να τον έχει εκλάβει ως μη διαταραχθείσα κατ’ ΑΚ 987 νομή, παραπέμποντας μάλιστα στην Ολομέλεια το ζήτημα εάν η κοινοποίηση πράξης της επιτροπής δημοσίων κτημάτων περί καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης αποτελεί διατάραξη της νομής κατ’ άρ. 987 ΑΚ. Contra πάντως Κιτσαράς σε Γεωργιάδη ΣΕΑΚ Εισαγ 1054-1055 ΑΚ αρ. 10 ο οποίος υποστηρίζει πως εδώ ο όρος «αδιατάρακτη νομή» εισήχθη προκειμένου να τονίσει ο νομοθέτης την ούτως ή άλλως απαιτούμενη επί χρησικτησίας αδιάκοπη νομή

[4] Σύμφωνα με την ΑΠ 159/2014 σε NOMOS Αρμεν 2014, 1516 δεν αρκεί η συμπλήρωση της αδιατάρακτης νομής κατά την 19.3.2003 αλλά απαιτείται και συνέχιση της αδιατάρακτης νομής κατά την ως άνω ημερομηνία

[5] Όπως προκύπτει από τη φράση της περ. α άρ. 4 παρ. 1 ν. 3127/2003 «εκτός αν κατά της κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη»